حساب پس‌انداز مسکن جوانان یکی از قدیمی‌ترین ابزارهای بانک مسکن برای کمک به خرید یا ساخت مسکن است. در شرایط جدید، حداقل مدت انتظار برای استفاده از این حساب به سه سال کاهش یافته و حداکثر سقف اصلی تسهیلات در پایان سال دهم به دست می‌آید. برای حساب‌های افتتاحی از سال ۱۴۰۳ به بعد، سقف تسهیلات در پایان سال دهم برای تهران ۳۷ میلیارد ریال، معادل ۳.۷ میلیارد تومان است.متقاضی دریافت سقف ۳.۷ میلیارد تومانی تسهیلات تهران باید تا پایان سال دهم، سپرده‌گذاری مستمر داشته باشد. در این مسیر، واریزی ماهانه از حدود ۱.۴ میلیون تومان در سال اول آغاز می‌شود و به‌تدریج به حدود ۶.۶ میلیون تومان در سال دهم می‌رسد؛ یعنی متقاضی در مجموع طی ۱۰ سال حدود ۴۸۰ میلیون تومان در حساب خود واریز می‌کند.

در نگاه اول، فشار ماهانه این حساب نسبت به وام‌های فوری خرید مسکن سبک‌تر به نظر می‌رسد. برای مقایسه، قسط یک وام یک میلیارد تومانی خرید مسکن از محل اوراق تسه، با نرخ سود ۲۲.۵ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله، حدود ۲۰.۱ میلیون تومان در ماه است؛ در حالی که واریزی ماهانه حساب جوانان حتی در سال دهم به حدود یک‌سوم این رقم می‌رسد.اما مسئله اصلی در حساب جوانان، فقط توان سپرده‌گذاری ماهانه نیست؛ زمان دریافت و قدرت خرید واقعی وام است. در اقتصاد تورمی، پرسش مهم این است که وامی که خانوار پس از ۱۰ سال انتظار دریافت می‌کند، در آن زمان چه سهمی از قیمت مسکن را پوشش خواهد داد. به همین دلیل، ارزیابی این حساب نباید فقط بر اساس مبلغ اسمی وام امروز انجام شود، بلکه باید دید این تسهیلات در زمان پرداخت، چه قدرت خریدی در بازار مسکن خواهد داشت.

اگر سقف ۳.۷ میلیارد تومانی وام مسکن جوانان را با قیمت امروز مسکن مقایسه کنیم، این عدد در ظاهر قابل توجه به نظر می‌رسد. با فرض قیمت ۲۰۰ میلیون تومان برای هر مترمربع آپارتمان ۱۰ ساله در تهران، یک واحد ۵۰ متری حدود ۱۰ میلیارد تومان قیمت دارد. در چنین شرایطی، وام ۳.۷ میلیارد تومانی می‌تواند حدود ۳۷ درصد قیمت این واحد را پوشش دهد؛ یعنی معادل خرید حدود ۱۸.۵ مترمربع از یک آپارتمان کوچک در پایتخت. بنابراین اگر این تسهیلات امروز پرداخت می‌شد، می‌توانست بخشی نسبتاً معنادار از هزینه خرید خانه را تأمین کند.اما مسئله اصلی این است که ماهیت حساب مسکن جوانان، پرداخت فوری وام نیست. متقاضی برای رسیدن به سقف تسهیلات باید سال‌ها سپرده‌گذاری کند و در حالت کامل، ۱۰ سال منتظر بماند. همین فاصله زمانی در بازاری مانند مسکن تهران، می‌تواند قدرت خرید وام را به‌شدت فرسایش دهد.

برای فهم ابعاد موضوع، حساب‌هایی را بررسی کردیم که در سال ۱۳۹۵ افتتاح شده‌اند و اکنون پس از ۱۰ سال به مرحله دریافت سقف تسهیلات رسیده‌اند. سقف وام این حساب‌ها در تهران ۱۱۰ میلیون تومان است؛ رقمی که با فرض قیمت متری ۲۰۰ میلیون تومان برای یک آپارتمان ۱۰ ساله در پایتخت، حتی کفاف خرید یک مترمربع خانه را هم نمی‌دهد. به بیان عددی، این وام فقط معادل حدود ۰.۵۵ مترمربع آپارتمان است و از قیمت یک واحد ۵۰ متری ۱۰ میلیارد تومانی، تنها حدود ۱.۱ درصد را پوشش می‌دهد.یعنی، ۱۰ سال انتظار در نهایت به وامی رسیده که سهم آن از خانه تقریباً ناچیز است.

بررسی رشد سقف وام در سال‌های مختلف سپرده‌گذاری نیز نشان می‌دهد که سرعت افزایش ارزش تسهیلات به‌تدریج کاهش پیدا می‌کند. محاسبات نشان می‌دهد رشد سالانه سقف وام، از حدود ۱۷ درصد در چهارمین سال سپرده‌گذاری به حدود ۸ درصد در سال دهم می‌رسد. اگر قیمت مسکن نیز با همین سرعت افزایش پیدا کند، سهم وام از قیمت خانه حفظ می‌شود؛ اما در شرایطی که رشد قیمت مسکن معمولاً بالاتر از رشد سقف تسهیلات است، فاصله میان وام و قیمت خانه بیشتر می‌شود. نتیجه این روند، کاهش قدرت خرید واقعی وام و کوچک‌تر شدن سهم آن از هزینه خرید مسکن است.

بنابراین ارزیابی حساب پس‌انداز مسکن جوانان دو نتیجه متفاوت دارد. از نظر توان سپرده‌گذاری ماهانه، این حساب نسبت به وام‌های فوری فشار کمتری به خانوار وارد می‌کند و برای بخشی از گروه‌های میانی درآمدی قابل ورود است. اما از نظر کارکرد نهایی در بازار مسکن، ابهام اصلی پابرجاست: وامی که امروز روی کاغذ می‌تواند ۳۷ درصد قیمت یک واحد کوچک در تهران را پوشش دهد، ممکن است در زمان دریافت، به دلیل تورم مسکن، تنها بخش ناچیزی از قیمت خانه را تأمین کند.