سلینا شورت، مدیر ارشد بخش املاک، هتلداری و ساخت‌وساز شرکت ارنست اند یانگ در منطقه اقیانوسیه، در توصیف این روند می‌گوید: فناوری هدف نهایی نیست؛ بلکه تنها ابزاری برای دستیابی به هدف است. صنعت املاک و مستغلات فرصت منحصربه‌فردی دارد تا کیفیت زندگی را بهبود بخشد، چالش‌های انسانی را حل کند و به‌طور فعال آینده شهرهای ما را شکل دهد.

اما ساختمان هوشمند دقیقا چیست؟ بر اساس تعریف ارائه‌شده در پژوهش مشترک مرکز املاک و مستغلات MIT و شرکت EY، ساختمان هوشمند ساختمانی است که در آن مجموعه‌ای از فناوری‌ها و سیستم‌های به‌هم‌پیوسته برای بهبود تجربه کاربران، افزایش بهره‌وری عملیاتی و ایجاد انعطاف‌پذیری در استفاده از فضا به کار گرفته می‌شود. سنسورها، سیستم‌های مدیریت انرژی، تهویه هوشمند، کنتورهای متصل، آسانسورهای هوشمند و سامانه‌های امنیتی تنها بخشی از این اکوسیستم هستند.اما ارزش واقعی این ساختمان‌ها زمانی آشکار می‌شود که داده‌های تولیدشده توسط آن‌ها به یک مدل زنده و پویا تبدیل شود؛ مدلی که نه‌تنها وضعیت فعلی ساختمان را نمایش می‌دهد، بلکه می‌تواند رفتار آینده آن را نیز پیش‌بینی کند. این همان چیزی است که از آن با عنوان دوقلوی دیجیتال یاد می‌شود.

برای درک بهتر این مفهوم باید به سال ۱۹۷۰ و ماموریت مشهور آپولو ۱۳ ناسا بازگردیم. زمانی که انفجاری در فضاپیما رخ داد، مهندسان ناسا روی زمین نسخه‌ای مشابه از سیستم‌های فضاپیما در اختیار داشتند و با شبیه‌سازی شرایط واقعی توانستند راه‌حل‌های مختلف را آزمایش کنند و جان فضانوردان را نجات دهند. بسیاری از کارشناسان این رویکرد را یکی از نخستین نمونه‌های عملی چیزی می‌دانند که امروز دوقلوی دیجیتال نامیده می‌شود.در ساده‌ترین تعریف، دوقلوی دیجیتال یک نسخه مجازی و زنده از یک دارایی فیزیکی است. در صنعت املاک، این دارایی می‌تواند یک ساختمان، یک مجتمع بزرگ، یک منطقه شهری یا حتی یک شهر کامل باشد. برخلاف مدل‌های سه‌بعدی سنتی، دوقلوی دیجیتال به‌طور مداوم از ساختمان واقعی داده دریافت می‌کند؛ از مصرف انرژی و وضعیت تجهیزات گرفته تا الگوهای رفت‌وآمد کاربران و نحوه استفاده از فضاها.

دکتر آندریا چگوت از آزمایشگاه نوآوری املاک و مستغلات MIT معتقد است ساختمان‌های هوشمند سوخت موردنیاز دوقلوهای دیجیتال را تأمین می‌کنند. به بیان دیگر، اگر ساختمان هوشمند بدن باشد، دوقلوی دیجیتال مغز آن است. ساختمان داده تولید می‌کند و دوقلوی دیجیتال این داده‌ها را به تحلیل، پیش‌بینی و تصمیم‌گیری تبدیل می‌کند.

اهمیت این فناوری تنها به مدیریت بهتر ساختمان محدود نمی‌شود. پژوهش MIT روی ساختمان‌های اداری شهر نیویورک نشان می‌دهد ساختمان‌های هوشمند، متصل و سبز به‌طور متوسط ۸.۲ درصد اجاره بیشتری نسبت به ساختمان‌های مشابه دریافت می‌کنند و ارزش معاملاتی آن‌ها نیز حدود ۲۳.۷ درصد بالاتر است. این نتایج پس از کنترل عواملی مانند موقعیت مکانی، متراژ، سن بنا، کیفیت ساخت و زمان ساخت به دست آمده و نشان می‌دهد بازار حاضر است برای دارایی‌های هوشمند و داده‌محور، بهای بیشتری پرداخت کند.

مزایای اقتصادی دوقلوی دیجیتال تنها به افزایش ارزش دارایی محدود نمی‌شود. مطالعات نشان می‌دهد استفاده از این فناوری می‌تواند تا ۳.۵ درصد مستأجران بیشتری جذب کند و بخش بیشتری از فضای آن مورد استفاده قرار گیرد. همچنین دیجیتالی‌سازی فرآیندهای طراحی، ساخت و بهره‌برداری امکان مدیریت بهتر ۱۰ تا ۲۰ درصد از هزینه‌های سرمایه‌ای پروژه‌ها را فراهم می‌کند. از سوی دیگر، استفاده از دوقلوهای دیجیتال می‌تواند هزینه‌های ناشی از تغییرات پیش‌بینی‌نشده پروژه را تا ۴۰ درصد کاهش دهد و زمان اجرای پروژه‌ها را به‌طور متوسط ۷ درصد کوتاه‌تر کند.

یکی دیگر از کاربردهای مهم این فناوری، بهینه‌سازی استفاده از فضاهاست. بر اساس مطالعه شرکت مشاوره املاک سی‌بی‌آر‌ای (CBRE)، بزرگ‌ترین شرکت خدمات املاک تجاری جهان، به‌طور متوسط تنها ۶۰ درصد صندلی‌های اختصاصی کارکنان و حدود ۳۰ درصد اتاق‌های جلسات در ساختمان‌های اداری مورد استفاده قرار می‌گیرد. دوقلوی دیجیتال می‌تواند این ناکارآمدی‌ها را شناسایی کرده و سناریوهای مختلف برای استفاده بهینه از فضا را شبیه‌سازی کند. با این حال، چشم‌انداز واقعی دوقلوهای دیجیتال فراتر از یک ساختمان است. بسیاری از شهرهای پیشرو جهان در حال توسعه مدل‌های سه‌بعدی هستند تا در آینده بتوانند دوقلوی دیجیتال کل شهر را ایجاد کنند. در چنین ساختاری، ساختمان‌های هوشمند به یکدیگر متصل می‌شوند و داده‌های آن‌ها در یک بستر مشترک قرار می‌گیرد. نتیجه این فرایند، امکان شبیه‌سازی سناریوهای مختلف شهری، مدیریت بهتر انرژی، ارزیابی تاثیر خودروهای خودران، مقابله با تغییرات اقلیمی و افزایش تاب‌آوری شهرها در برابر بحران‌ها خواهد بود.

بیل رو، مدیرعامل بخش دیجیتال شرکت لندلیز، درباره این فناوری می‌گوید: «دوقلوی دیجیتال یک فناوری تحول‌آفرین است. از ساخت مسکن کم‌هزینه گرفته تا بازآفرینی کامل مناطق شهری، این فناوری به ما امکان می‌دهد محیط‌هایی جذاب‌تر، کارآمدتر و در نهایت مکان‌های بهتری برای زندگی و کار ایجاد کنیم.»

شاید به همین دلیل است که بسیاری از تحلیلگران معتقدند آینده صنعت املاک تنها در ساختمان‌های هوشمند خلاصه نمی‌شود. ساختمان‌های هوشمند داده تولید می‌کنند، اما این دوقلوهای دیجیتال هستند که این داده‌ها را به دانش، بهره‌وری و ارزش اقتصادی تبدیل می‌کنند. آینده شهرها احتمالاً در فضایی دیجیتال طراحی، آزمایش و بهینه‌سازی خواهد شد؛ پیش از آنکه در دنیای واقعی ساخته شود.